疫情漸退，人人都急不及待回復正常生活，英國、澳洲、泰國、日本等不少國家陸續開關。英國是首批取消所有國際旅遊限制的國家之一。隨着國際旅遊限制逐步解除，身邊不少投資者朋友、家長們都開始「做定功課、準備出擊」。有經驗的投資者都會知道，後疫情時代的英國樓市只會繼續有升無跌。有報告指，英國樓價在2021年上漲9.8%，是15年來最強勁，原因是英國樓市雖然已增加供應，但仍趕不上需求，令樓價升勢短期都未有見有放緩的跡象。值得留意的是，報告預測東南部地區住宅樓價的升幅會跑贏倫敦，倫敦地區住宅樓價預測今年會升2%，而東南部地區住宅樓價預測升3%。

香港人向來鍾情日本，閒閒地一年飛到當地好幾次旅行，頻密得如「返鄉下」。最近日本終於開關，加上日圓匯率持續徘徊六算，不少人已紛紛趁低吸納，期待再去shopping血併，連帶對申請日本經營管理簽證的資訊也大表關注。因為匯率差額的關係，現時趁機入市，樓價變相八折。Amous李丹翔就在今期《明報》「翔勝視野」專欄，跟大家分享在日本經營民宿的條件與注意事項，如何坐享賺租、賺匯率、賺簽證三大優勢，實現移居日本夢。

日圓跌至多年低位，近日兌港元維持在6算左右，不少港人紛紛換入日圓，待開關後作旅費之用。各界投資者則各持己見，部分人認為日圓有機會「穿5」，亦有部分人認為現時已接近最低位。當然，我們沒有預知未來的水晶球，但我們可以從當地政策中一覷究竟，作合理預計。

但你問我對日本經濟不樂觀嗎？答案是否定的，首先在奧運方面，最賺錢的始終是轉播權，在外國普遍「Work From Home」的文化下，這次奧運的轉播宣傳效果反而比預期好。而且，從數據上，日本經濟並未像外界預測般退下，反而有反彈的趨勢，日經指數225更一度創30年新高。最根本原因是日本內銷需求極高，加上日本最大的債主是自己人，根本不需跟人借錢。這也不是日本第一次展現內銷的重要性，回想80年代泡沫時代，當時日元極高水，外地人不願意去日本消費，經濟也是全靠內銷撐起。現在日圓匯率低，也不用擔心當年泡沫的下場。

香港人辦事習慣「香港style」，電郵半天收不到回覆已經要再三催促，哪怕星期天也要隨時準備工作，隨時都是「作戰狀態」。但這套在英國可行不通，根據我在英國物業界多年的經驗，當地律師在處理各類樓宇買賣文件時，辦事效率確實不高，有時他們一天只會檢查一次電郵，在新加坡和香港工作多年的我也不太習慣。所以，我常常提醒客人，購買英國物業時必須提早開始準備，一來方便安排文件和辦理按揭，同時也考慮到當地的辦事文化。

我常常說：「買英國樓無需付佣金。」事實上，英國新樓價單普遍由英國發展商直接提供，而且發展商不允許香港代理修改價單，所以香港代理並不能提高價錢。有部份港人不清楚這點，便以為在英國當地買樓可享有較低樓價，其實發展商根本不會因為節省中介費而向買家提供折扣，反而買家以相同價錢買入物業，遇到問題時會失去第三方支援。